今年2月以來，REITs二級市場出現調整。

截至4月28日，有5只產品跌破發行價，年初至今27只產品平均跌幅為3.68%。對此，市場人士認為，REITs二級市場的調整，是價格逐步回歸理性的過程。長期來看，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

(資料圖)

多因素拖累REITs行情

年初至4月28日，已有21只REITs產品跌破2022年末價格，僅有6只REITs年內實現正收益。分行業來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態環保下跌3.86%，產業園區下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

業內專家分析認為，此輪下跌既受經營業績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價格差異等客觀情況的影響，也受價格觸及止損線、經營業績負面信息被過度解讀和反應、悲觀情緒向其他REITs產品擴散等非理性因素的影響。

不過，在二級市場價格持續下跌的背景下，大部分REITs的底層資產卻運營穩定。

業內專家認為，與其他基金產品不同，REITs產品幾乎100%投資于底層基礎設施項目，因此底層資產的價值決定了REITs的價值。投資者可關注產品估值時各項參數假設，以產權類項目為例，主要參數包括：折現率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數應合理反映項目所處區域、經營業態等因素對應的風險，并與項目歷史經營趨勢基本保持一致性。

截至4月28日，20只REITs產品披露了2022年年報。15只非高速公路REITs中，2022年預測可供分配金額完成率平均為122%，預測收入完成率平均為114%。

其中，臨港產業園可供分配金額和收入完成率分別達到142%和165%。受所在地區的經濟發展狀況以及國內宏觀經濟環境、去年四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業在2022年整體表現不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

隨著國內經濟復蘇，公募REITs業績有所修復。在披露的REITs一季報中，高速公路行業修復明顯，大部分產品的底層資產通行費收入實現同比正增長，顯示出良好的修復態勢。在其他資產板塊中，REITs業績亮點突出。

工業廠房板塊中，臨港、東久等REITs產品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產出租情況較為穩定，支撐業績的抗周期屬性更強。對于首次發布季度報告的嘉實京東倉儲REIT，三個底層資產在報告期末時點的出租率均達到100%，運營情況保持穩健。華夏華潤有巢REIT，2個底層資產在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

二級市場出現投資機會

即便經歷了今年的下跌，公募REITs自2021年首批產品上市后整體也為投資者提供了更好的回報。截至4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，大幅跑贏同期滬深指數。其中絕大部分公募REITs實現正收益，14只REITs累計收益率超10%，2只REITs累計收益率超30%。

公募REITs的投資價值包括分紅和二級市場價差兩部分，長期投資更看重產品的分紅。REITs的一大特點是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進行分配。

截至4月28日，披露2022 年年報的20只公募REITs中，共計14只完成了2022年可供分配金額的實際分配。14只REITs去年全年的實際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實際分配比例均在95%以上。在披露的一季報中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs更是超過30%。

有資深業內專家對券商中國記者表示，REITs的二級市場價格直接影響著投資者的買入成本及實際分派率。投資者可分別關注其二級市場分派率及投資IRR，以衡量二級市場定價水平是否符合自身收益需求。

根據公開數據顯示，以4月28日收盤價來計算，產權類產品分派率為3.77%，特許經營權類產品內含報酬率為6%，較2022年末收盤價分別高出約0.19個百分點和0.53個百分點。

隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產的經營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產公允價值。因此，二級市場價格會表現為向產品內在價值回歸。”業內專家表示。

責編：王璐璐

校對：姚遠

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