由于借貸成本高企加上普遍的通脹侵蝕了住房負(fù)擔(dān)能力和需求，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯示美國房地產(chǎn)正在降溫。不僅美聯(lián)儲(chǔ)團(tuán)隊(duì)建立的新指數(shù)顯示，美國租金通脹快速放緩;而且，美國11月新屋開工數(shù)繼續(xù)下降，許可數(shù)量大幅下降;此外，數(shù)據(jù)顯示，11月的租金漲幅連續(xù)第十個(gè)月放緩。

(相關(guān)資料圖)

房市即時(shí)指標(biāo)顯示疲弱

智通財(cái)經(jīng)獲悉，一項(xiàng)旨在捕捉租賃市場(chǎng)變化而不受限于滯后效應(yīng)的新指數(shù)顯示，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫將在明年的官方通脹數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來。克利夫蘭聯(lián)儲(chǔ)與美國勞工統(tǒng)計(jì)局的研究人員建立了一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)僅基于最近搬進(jìn)來的租戶的租金，并將其與另一個(gè)衡量所有租戶平均租金的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了比較。

根據(jù)本月的一篇論文，結(jié)果顯示，新租戶租金指數(shù)正從峰值12%左右快速下降。研究人員發(fā)現(xiàn)，他們的新租戶租金數(shù)據(jù)走勢(shì)往往比CPI中的住房指標(biāo)領(lǐng)先一年左右，而對(duì)于全租戶租金指標(biāo)來說，差距約為四分之一。

由于房地產(chǎn)在官方通脹數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的機(jī)制，在實(shí)時(shí)市場(chǎng)狀況體現(xiàn)在數(shù)據(jù)中之前，通常會(huì)有一段較長的時(shí)間滯后。這可能會(huì)讓美聯(lián)儲(chǔ)和其他地方的政策制定者在住房成本方面有些盲目，而住房成本是核心CPI籃子中最大的組成部分。

Apricitas Economics經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joseph Politano表示由于這個(gè)原因，由美聯(lián)儲(chǔ)和勞工統(tǒng)計(jì)局團(tuán)隊(duì)建立的新指數(shù)“可能是目前唯一最重要的新通脹指標(biāo)”。但研究人員正在進(jìn)行爭(zhēng)論，即總體通脹數(shù)據(jù)應(yīng)該基于整個(gè)租賃市場(chǎng)，還是僅基于新租戶。前者涵蓋了更廣泛人群的金融經(jīng)驗(yàn)，而后者更善于捕捉市場(chǎng)價(jià)格的最新變化。

美國新屋開工數(shù)連續(xù)三個(gè)月下滑

美國11月新屋開工數(shù)繼續(xù)下降，許可數(shù)量大幅下降，原因是借貸成本高企，加上普遍的通脹侵蝕了住房負(fù)擔(dān)能力和需求。周二公布的美國政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，美國11月新屋開工年化月率為-0.5%，下降至143萬戶。單戶住宅開工降至82.8萬戶，為2020年5月以來最低。衡量未來建筑量的指標(biāo)——美國11月營建許可月率初值為-11.2%，下降至134萬戶。單戶住宅營建設(shè)許可下降7.1%，為2020年以來的最低水平。

新屋開工數(shù)持續(xù)下滑，突顯出今年抵押貸款利率飆升抑制了買家需求，并拖累了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，勞動(dòng)力和建筑材料的高成本使得建筑商在利用推銷措施吸引買家的同時(shí)，更難保持利潤率。

美國抵押貸款利率已經(jīng)從高點(diǎn)回落，但借貸成本仍是去年的兩倍。而且，由于美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)明年將進(jìn)一步加息，再加上經(jīng)濟(jì)衰退的可能性，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在明年繼續(xù)疲軟。

今年，房屋建筑商的信心指數(shù)逐月下降，12月跌至疫情爆發(fā)以來十多年來的最低水平。需求疲軟導(dǎo)致近三分之二的建筑商推出優(yōu)惠措施來吸引買家。

根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，11月多戶住宅的建設(shè)許可環(huán)比下降了18%，降幅大大超過預(yù)期。Bleakley Financial Group的首席投資官Peter Boockvar稱：“我一直聽到多戶住宅項(xiàng)目被取消的傳聞，因?yàn)榻ㄔO(shè)成本仍然很高、融資利率急劇上升、租金增長速度放緩。”所有這些因素，再加上目前的高建設(shè)水平，都預(yù)示著明年的建設(shè)活動(dòng)會(huì)出現(xiàn)更大幅度的放緩。

美國南部和中西部的獨(dú)棟房屋破土量下降，四個(gè)地區(qū)中有三個(gè)地區(qū)的營建許可量下降。與此同時(shí)，成屋數(shù)量增長近11%，為2007年8月以來的最高水平，這表明在需求下降的情況下，建筑商在處理積壓房屋方面取得了更大進(jìn)展。11月成屋銷售數(shù)據(jù)將于周三公布，周五將公布新屋銷售數(shù)據(jù)。

美國11月租金漲幅連續(xù)第十個(gè)月放緩

此外，根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，11月的租金漲幅連續(xù)第十個(gè)月放緩，與2021年11月相比，租金僅增長了3.4%。這是19個(gè)月以來的最小漲幅。在美國50個(gè)最大的都會(huì)區(qū)市場(chǎng)中，租金要價(jià)的中位數(shù)降至1712美元，比10月份低了22美元，較7月份的峰值下降了69美元。

Realtor.com的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale稱：“隨著假期的臨近，許多美國人的預(yù)算被分配到多處，給租賃市場(chǎng)帶來了過去幾年從未見過的更典型的季節(jié)性降溫。盡管(租金漲幅)最近有所緩解，但租房者在2023年將繼續(xù)受到負(fù)擔(dān)能力的挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)租金將創(chuàng)下更多歷史新高。”

雖然Realtor.com的報(bào)告著眼于所有類型房屋的租金，但另一份只關(guān)注10月份獨(dú)立屋租金的報(bào)告也顯示出了類似的情況。CoreLogic報(bào)告稱，與2021年10月相比，獨(dú)立屋租金漲幅放緩至8.8%，是一年多來的最小漲幅。